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房地产需要什么样的新模式？

作者：李宇嘉泉源：中国新闻网时间：2022-07-07

　　建议将存量沉淀资产(好比商办、公寓)调解妄想后转换为保租房。

　　近期，楼市有了改善的迹象，好比5月份商品房销售量比4月份好转，6月份好转的势头更显着。但客观讲，抛开疫情缘故原由延缓的需求，楼市仍处于探底通道中，需求疲弱仍是当下楼市的焦点问题。好比，新盘访客量显着增添，但“只看不买”的征象很是显着，热门都会许多新盘去化率不到一成；好比，十多个都会二手房挂牌量凌驾10万套，创历史新高，且多是“次新居”(楼龄在5年左右)，赚钱套现的心态昭然，彰显了许多人对未来房价走势不乐观。

　　政策纾困一波又一波，但需求屡提不振，究竟出了啥问题？业内指向了几个方面的“担心”，好比担心交不了房，担心房价下跌，担心未来供不起房。岂非都是疫情惹的祸吗？不完全是。2020年疫情后，楼市率先回升，以不可挡之势反弹，一直延续到2021年上半年，2021年楼市成交量、房价(特殊是热门都会)突破历史纪录，为经济正增添立下汗马收获。

　　2020年的疫情并未影响楼市，为何今年疫情后，楼市需求疲弱？基础缘故原由是，2021年一揽子长效机制落地，地产旧模式、旧循环的游戏规则突破了，但良性循环的新模式未建设起来，需求青黄不接。同时，各地政策还在旧框架下“打转转”，一味刺激需求，导致供需错配无解。

　　旧的循环模式是，全链条加杠杆，楼市太过昌盛的场景被创立出来。并且，加杠杆下的太过昌盛，引发了非理性的动物精神，让一切非理性都变得通情达理。好比，所有人都要买房，买了一套还会买二套，购置力就是这么强，房价还会上涨，卖出多高价钱都很正常等等。

　　2021年以后，“谁有病给谁吃药”的主体责任最先在金融机构、土地供应方、购房者和地方政府周全落地，这就是各人所熟知的“三限四档”、贷款集中度、自有资金拿地和首付、穿透式羁系�；チ⑵教ā⒔膛嗟茸试丛俗餍托幸狄脖谎峡嵴�。不凑巧的是，疫情断断续续3年，住民俗险偏好下降。于是，太过昌盛的逻辑坍毁，旧的游戏规则彻底倾覆了。

　　当下，我们不得不面临这样一个时势：非理性的需求褪去了，而房价在历史最高位上骑虎难下。3~4亿的新市民(包括留守人群，规模上相当于美国加日本的生齿)购房潜力很是大，但收入水平托不起房价。在热门都会，刚需买房占比降到35%左右，相比5年前下降十几个百分点。在深圳等热门都会，刚需有被抛离的趋势；房价远景不乐观，换房的起劲性也不高。

　　怎么办？只有探索新模式下的良性循环。笔者赞许厦门大学赵燕菁教授提出的制度设计，打造“先租后售”、“租售联动”的包管性租赁住房(简称保租房)新模式，即保租房先以低租金供应给3-4亿的新市民，降低扎根大都会的本钱。未来，再以较低的价钱并辅以租金抵购房款的形式，由新市民买下来，转化为完全产权的商品房，让新市民分享都会化的盈利。

　　旧模式下，屋子是卖给有钱人的，没能让这3~4亿新市民在都会安家，这是旧模式最大的问题。要把“新市民”酿成“真市民”，这种身份的转化，要害就在于有没有一套合适的屋子。而在旧模式下，房地产提供不了这样合适的屋子。这就需要新模式，才华让地产良性循环起来。

　　详细路径上，笔者建议将存量沉淀资产(好比商办、公寓)调解妄想后转换为保租房。已往，各大都会建了一大堆华而不实、大宗空置的商业办公物业和公寓。与其空置，不如调一下妄想，补上配套，以较低的价钱“先租后售”给新市民。若是存量物业利益千头万绪，那就弃捐一旁，政府以半价出让土地，建设“先租后售”的保租房，解决新市民住房需求的同时让高房价软着陆。

　　对地方政府，只管损失了短期土地出让金、税收，但换来牢靠资产投资、地产上下游的稳固和昌盛，也为商品房带来可一连的购置力，可谓失之东隅，收之桑榆。我国房地产再稳固10年都没有问题。更主要的是，此举换来内需和消耗释放，城镇化和经济转型水到渠成。